房東 AI 怎麼用：10 戶以下的六個提示詞與九款工具實價

怎麼用 AI 寫租屋刊登文案，才不會有公平住房問題？

AI 寫的租屋刊登文案，要和你自己寫的做同樣的檢查，因為《公平住房法》看的是文字，不管是誰打的。HUD 關於該法的頁面寫道："The Fair Housing Act prohibits discrimination in housing because of: Race, Color, National Origin, Religion, Sex, Familial Status, Disability"，而法條本身 42 U.S.C. 3604(c) 規定，刊登任何「表示基於上述理由有任何偏好、限制或歧視」的廣告都屬違法。下面的提示詞會在同一輪對話中寫出刊登文案並做這項檢查。

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請為下方的房源寫一則租屋刊登文案，180 字以內，用於 Zillow 和 Facebook Marketplace。只描述房源與條件，不要描述理想的租客、鄰居、附近學校、教會或任何一群人。

房源：[臥室數、衛浴數、坪數、樓層、停車、洗衣、暖氣]

租金與條件：每月 $[租金]，押金 $[押金]，[租期]，[日期] 可入住，水電費 [含或不含]

寵物：[政策]

附近：[交通站、超市、公園，並註明距離]

接著，請依美國《公平住房法》檢查你自己的草稿。列出每一個明示或暗示基於種族、膚色、原國籍、宗教、性別、家庭狀況或身心障礙而有偏好或限制的字詞，包括 "no children"、"perfect for singles or young professionals"、"Christian home"、"no wheelchairs"、"English speakers only"、"no pets, no exceptions"（協助動物不是寵物），以及用 "safe" 或 "exclusive" 來形容某個區域的人。把每一個都改寫，並列出修改前後的對照。

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投訴數字說明了為什麼寵物那一行要最先修正。美國全國公平住房聯盟（NFHA）的 2025 Fair Housing Trends Report（2025 年 11 月 4 日發布）統計 2024 年有 32,321 件投訴，其中 27,007 件（83.56%）發生在租賃市場，另有 108 件專門針對歧視性廣告。身心障礙這項依據領先其他所有依據三倍以上，而以「禁止寵物」拒絕協助動物的申請，屬於身心障礙投訴，不是寵物糾紛。第二個要修正的，是刊登文案自己最愛用的說法：「適合年輕上班族」描述的是租客而不是房子，還碰觸到家庭狀況，所以提示詞一開始就禁止描述理想租客。

提示詞裡的檢查是字詞過濾，不是意見，而聯邦的七類只是底線。你所在的州或城市可以再增加類別：同一份 NFHA 報告提到第二巡迴上訴法院對紐約市建物業主的一項判決，這些業主的最低收入政策把領有租屋補助的租客排除在外，案件依市法以收入來源歧視提出，並依《公平住房法》以身心障礙的差別影響提出。請把你所在州與城市的類別清單貼進上面的提示詞，模型標出的任何用語都應該刪掉，而不是和它爭論。

房東軟體和聊天訂閱的費用差多少？

截至 2026 年 9 月，一到十戶的房東軟體費用為每月 $0 到 $69，聊天訂閱為 $17 到 $20，兩者不能互相取代：軟體負責處理金錢與簽名，聊天負責寫作。我們在 2026 年 9 月 27 日讀了九款房東產品的價格頁。其中五款標出 AI 功能。對十戶以下的房東來說，只有 TurboTenant 的免費；其餘四款要月付 $20 到 $149，或要求至少 25 戶。美國約有 70% 的出租物件由個人投資者持有，46% 的出租單位位於一到四戶的建築（2021 Rental Housing Finance Survey，HUD 與美國人口普查局），所以這張表是為這類房東定價：美元、按月、一到十戶、取自該日期供應商自己的頁面。

聊天訂閱輸在哪裡：ChatGPT、Claude 和 Whizi 都不能收租、不能產生租客審查報告、也不能簽租約，而 TurboTenant 的免費方案和 Baselane 的 Core 方案都能以 $0 收租。房東軟體輸在哪裡：它的 AI 只寫一種東西（一則刊登、一個交易標籤、一次租約稽核），沒辦法在同一場對話裡同時給它租客的郵件、銀行 CSV 和租約條款。十戶以下適合的做法，是金錢交給免費的房東工具，文字交給一個聊天訂閱，合計每月 $0 到 $20，相比之下，光是 DoorLoop 的 AI Assistant 還沒計價之前就要 $69 到 $149。

在 Whizi 上，寫作用的席位是 Starter 每月 $15.99（年繳 $10.99），含 GPT 與 Claude Haiku；若想在同一席位用 Claude Sonnet 和 Gemini，則是 Pro 每月 $29.99（年繳 $19.99）。專案可以固定你的租約、房屋規則與費用條款，最多 10 個檔案、每個 10 MB，讓每一封租客回覆都從它們出發。Whizi 沒有收租、沒有審查、沒有電子簽名，這三個缺口和 ChatGPT、Claude 一樣。

AI 可以寫逾期租金通知嗎？

可以，AI 能寫逾期租金通知，但它不該寫的是法律的部分：滯納金從哪天開始、金額多少，以及驅逐通知，都由你的租約與所在州決定，所以你把這些數字給模型，它給你文字。德州是最清楚的例子。財產法 92.019 規定，房東只有在 "notice of the fee is included in a written lease"、費用合理，而且 "any portion of the tenant's rent has remained unpaid two full days after the date the rent was originally due" 時才能收滯納金。法條接著規定，在四戶以下的建築中，推定 "12 percent of the amount of rent for the rental period" 的費用為合理，超過四戶則為 10%，此為 2019 年修正。以法條本身的算法，四戶建築、租金 $1,500，滯納金是 $180，而且要在整整兩天之後才開始計算；你的租約與所在郡可能還有其他規定。

所以提醒流程是三則由模型寫的訊息，加上一份它不寫的表格。

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請寫三則給租客的訊息，其租金 $[租金] 應於 [日期] 繳納。只使用以下事實。租約滯納金條款原文："[條款]"。州：[州]。

1. 到期日隔天：兩句話的簡訊，語氣友善，詢問款項是否已在路上，並說明依條款滯納金從哪一天開始。
2. 滯納金開始的那天：120 字以內的電子郵件，引用該條款，說明滯納金金額，給出新的總額與付款方式，並請對方在 [日期] 前回覆。
3. 逾期七天：200 字以內的信函，按日期列出前兩次聯絡，說明欠款金額，並表示下一步是我所在州要求的正式通知。不要起草該通知，也不要點出任何法條。

語氣平實、冷靜，不要威脅，不要提法律主張。

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正式通知（付款或搬離通知、終止租約通知，名稱依州而異）是有自己送達規則與等待期的法定文件，模型若亂猜格式，會把時間算錯。請從你所在州法院的自助網頁或當地房東協會取得，並把上面三則訊息留作你曾先平和提醒的紀錄。模型寫提醒，你的州寫通知。

ChatGPT 能替房東審閱租約嗎？

對房東而言，ChatGPT 審閱租約的方式和替租客審閱一樣：它能找出並引用頁面上有的內容，卻無法告訴你所在州允許什麼。在 ContractEval 基準測試（2025 年 8 月，102 份真實合約）中，最佳的 GPT 模型在找出能回答問題的條款上，得分為 0.64（滿分 1.0）；相關數字與五州押金表都在ChatGPT 能審閱租約嗎。房東這一側多出來的，是檢查缺了什麼，因為缺少一條條款，就少了一項救濟手段：在德州，沒寫進租約的滯納金，依 92.019(a)(1) 你不能收。

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請閱讀附上的住宅租約。我是房東，位於 [州、城市]，出租 [房屋類型]。不要告訴我它是否具有執行效力。

1. 列出每一條訂有金額、日期、期限或通知期的條款，逐字引用並附上條號。
2. 列出房東租約通常會有、但這份沒有的內容：滯納金條款、押金金額與退還時間、進入通知、維修責任、寵物與協助動物條款、轉租、續約與終止通知，以及誰付哪些水電費。
3. 列出合法性取決於我所在州的條款，寫成待查問題，並附上要查的規則的白話名稱。
4. 標出任何兩條互相矛盾的條款。

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哪些需要律師或你所在州的官方表格：押金上限與退還期限、你所在州要求的揭露事項、任何與終止租賃有關的事，以及你預期要在法庭上主張的任何條款。TurboTenant 說它的 "free Lease Agreement Audit tool powered by AI analyzes your lease for legal compliance within 15 seconds!"，而 15 秒的州法檢查只是篩檢，不是意見；它的輸出和模型的輸出一樣，要列入同一份待查問題清單。本頁與兩篇姊妹文章是經驗分享與一手來源，不是法律建議，而律師審閱一份租約的 $660（ContractsCounsel 列出的平均固定費用，出自姊妹文章），買到的是對一份會沿用多年的租約的一次性意見。

怎麼用 AI 處理維修請求與費用彙整？

AI 在維修上做得好的是最初的十分鐘：把租客的訊息變成嚴重程度判斷、要回問的三個問題、一則回覆，以及給師傅的訊息，讓你決定水電師傅是今晚來還是週一來。

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租客就 [地址] 傳來這則訊息："[貼上訊息]"。

1. 分級：緊急（沒暖氣、沒水、正在漏水、沒電、被鎖在門外、瓦斯味、汙水）、急迫（48 小時內）或例行，並用一行說明原因。
2. 列出要向租客確認的三個問題，以及他們現在可以安全進行的一件事（關閥門、拉電閘、開窗）。
3. 寫我的回覆，80 字以內：表示收到、說明何時會有人來、提出那三個問題、留下我的電話 [號碼]。
4. 寫給師傅的訊息，60 字以內，包含地址、問題、可進入的時段，以及租客電話 [租客號碼]。

只使用這些事實。

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依後果分級，並記下租客第一則書面訊息的日期，因為租客援引的修繕法規，是從收到通知那一刻起算時限。本頁的租客版本，寫給房東的修繕信，讀了其中六部法規：華盛頓州給房東 24 小時，在沒暖氣、沒水或沒電時開始處理；德州推定七天為合理；加州為 30 天。讀一讀你的租客的 AI 會寫出什麼信，是看出你的哪些回覆算數的最快方式。

做費用彙整時，從租賃專用銀行帳戶匯出全年的交易 CSV，刪掉帳號欄，上傳後，請它依 IRS Schedule E 的欄位彙整每個物件的合計，這份表格申報的是 "income or loss from rental real estate"。Baselane 和 Stessa 是持續做這件事，Baselane 的 Smart 方案每月 $20 就用 AI 為每筆交易加標籤；聊天則是每季做一次，用的就是你原本已在付的費用。

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附上的是我租賃銀行帳戶 [年份] 年的 CSV，帳號已移除。物件：[地址 A]、[地址 B]。

1. 每個物件的總收入與總支出，支出依 Schedule E 欄位分組：廣告、清潔與維護、保險、法律與專業費用、管理費、房貸利息、修繕、耗材、稅金、水電、其他。
2. 列出所有你無法歸類的交易及其說明，讓我自己標記。
3. 標出任何某物件租金未入帳的月份，以及付款超過三次的廠商。

以表格呈現合計，不要估算任何數字。

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租客的社會安全號碼、銀行帳號與申請文件，都不要放進任何提示詞。禁貼清單對房東要用兩次，因為資料是別人的。這張表留給你的原則是：十戶以下，金錢與簽名交給免費的房東工具，文字交給一個聊天訂閱，而你省下的第一筆 $660，拿去請律師把租約看一遍。