賃貸経営 AI活用法：10戸以下の大家のための6つのプロンプトと9ツールの価格

公正住宅の問題を起こさずに、AIで賃貸の募集文を書くには？

AIが書いた賃貸の募集文にも、自分で書いた場合と同じチェックが必要です。公正住宅法が問うのは言葉であり、誰が打ち込んだかではないからです。HUDの同法の解説ページにはこうあります。「The Fair Housing Act prohibits discrimination in housing because of: Race, Color, National Origin, Religion, Sex, Familial Status, Disability」。さらに法令そのものである42 U.S.C. 3604(c)は、これらの理由に基づく「that indicates any preference, limitation, or discrimination」を示す広告の掲載を違法としています。次のプロンプトは、募集文の作成と、そのチェックを同じ1回のやり取りで行います。

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Write a rental listing for the unit below, under 180 words, for Zillow and Facebook Marketplace. Describe the unit and the terms only. Do not describe the ideal tenant, the neighbours, the local schools, churches or any group of people.

Unit: [BEDROOMS, BATHROOMS, SQUARE FEET, FLOOR, PARKING, LAUNDRY, HEATING]

Rent and terms: $[RENT] a month, $[DEPOSIT] deposit, [LEASE LENGTH], available [DATE], utilities [INCLUDED OR NOT]

Pets: [POLICY]

Nearby: [TRANSIT STOP, GROCERY, PARK, WITH DISTANCES]

Then check your own draft against the US Fair Housing Act. List every word or phrase that states or implies a preference or limitation based on race, color, national origin, religion, sex, familial status or disability, including "no children", "perfect for singles or young professionals", "Christian home", "no wheelchairs", "English speakers only", "no pets, no exceptions" (assistance animals are not pets), and "safe" or "exclusive" used to describe the people in an area. Rewrite each one and show the before and after.

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苦情の件数を見れば、ペットの記載を最初に直すべき理由がわかります。全米公正住宅同盟（NFHA）の2025 Fair Housing Trends Report（2025年11月4日公表）によると、2024年の苦情は32,321件で、そのうち27,007件（83.56%）が賃貸市場、108件はまさに差別的な広告を理由とするものでした。障害は他のどの理由にも3倍以上の差をつけて最多で、介助動物の申し出を「no pets」で断れば、それはペットのトラブルではなく障害の苦情になります。2つ目に直すべきは、募集文が自然と使いたがる表現です。「perfect for young professionals」は部屋ではなく入居者を描写しており、家族構成にも触れてしまいます。だからこのプロンプトは、モデルが書き始める前に理想の入居者を描くことを禁じています。

このプロンプトのチェックは意見ではなく言葉のフィルターで、連邦法の7項目は最低ラインにすぎません。州や市がさらに保護対象を加えることもあります。同じNFHAの報告書は、家賃補助を受ける借り手を最低収入基準で排除したニューヨーク市の建物所有者に不利な第2巡回区控訴裁の判断を紹介しています。市条例では収入源による差別、公正住宅法では障害に対する差別的影響として争われた件です。お住まいの州と市の一覧を上のプロンプトに貼り付け、モデルが指摘した表現は議論せずに取り除いてください。

大家向けソフトの費用は、チャット契約と比べてどうか？

1〜10戸の大家向けソフトは2026年9月時点で月$0から$69、チャット契約は月$17から$20です。両者は代わりになりません。ソフトはお金と署名を動かし、チャットは文章を書きます。私たちは2026年9月27日に、大家向け9製品の料金ページを読みました。AI機能を名乗るのは5製品です。10戸未満の大家が無料で使えるのはTurboTenantのAIだけで、残る4製品は月$20から$149、または25戸の最低契約が条件です。米国の賃貸物件の約70%は個人投資家が所有し、賃貸住戸の46%は1〜4戸の建物にあります（HUDと国勢調査局の2021 Rental Housing Finance Survey）。そこで下の表は、そうした大家向けに、米ドル、月額、1〜10戸、当日の各社公式ページの価格でまとめています。

チャット契約が負ける点：ChatGPT、Claude、Whiziのどれも、家賃の回収も、入居審査レポートの作成も、賃貸借契約の署名もできません。家賃回収はTurboTenantの無料プランとBaselaneのCoreプランがどちらも$0でこなします。大家向けソフトが負ける点：そのAIが書けるのは1種類だけ（募集文、取引タグ、契約書監査）で、入居者のメール、銀行のCSV、契約書の条項を同じ会話にまとめて渡すことはできません。10戸未満に合う形は、お金のための無料の大家向けツールと、言葉のためのチャット契約1つです。合計で月$0から$20、DoorLoopのAI Assistantの価格がまだ不明なうえで$69から$149かかるのとは大違いです。

Whiziで文章を書く席は、GPTとClaude Haikuが使えるStarterが月$15.99（年払いで$10.99）、同じ席でClaude SonnetとGeminiも使いたいならProが月$29.99（年払いで$19.99）です。プロジェクトには、賃貸借契約、ハウスルール、料金条項を1ファイル10MBまで10ファイルに固定できるので、入居者への返信はいつもそこから始まります。Whiziには家賃回収も入居審査も電子署名もありません。ChatGPTやClaudeと同じ3つの穴です。

AIは家賃滞納の通知を書けるか？

はい、書けます。ただし法的な部分は書かせてはいけません。遅延損害金がいつから発生するか、その金額、立ち退き通知は、賃貸借契約と州法で決まります。そこで、数字はこちらが渡し、モデルには言葉だけを書かせます。テキサス州が最もわかりやすい例です。財産法92.019条は、家主が遅延損害金を取れるのは、「notice of the fee is included in a written lease」であること、金額が妥当であること、そして「any portion of the tenant's rent has remained unpaid two full days after the date the rent was originally due」であることを満たす場合に限るとしています。そのうえで、4戸以下の建物では「12 percent of the amount of rent for the rental period」、5戸以上では10%を妥当と推定します（2019年改正）。家賃$1,500の4戸の建物で条文どおりに計算すると$180で、起算は丸2日を過ぎてからです。賃貸借契約や郡が独自の規則を加えている場合もあります。

したがって督促の流れは、モデルが書く3通のメッセージと、モデルが書かない1通の書式になります。

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Write three messages to a tenant whose rent of $[RENT] was due on [DATE]. Use only these facts. Lease late fee clause, quoted: "[CLAUSE]". State: [STATE].

1. The day after the due date: a two sentence text, friendly, asking whether the payment is on its way and naming the date the late fee starts under the clause.
2. The day the fee starts: an email under 120 words that quotes the clause, states the fee amount, gives the new total and the ways to pay, and asks for a reply by [DATE].
3. Seven days late: a letter under 200 words that lists the two earlier contacts by date, states the amount owed, and says the next step is the formal notice my state requires. Do not draft that notice and do not name a statute.

Plain, calm, no threats, no legal claims.

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正式な通知（支払いか退去かの催告、退去通知など、名称は州ごとに違います）は、独自の送達ルールと待機期間をもつ法定書類で、モデルが書式を推測すると期限を間違えます。通知は州裁判所の自助ページか地元の大家協会から入手し、上の3通は「まず穏やかに伝えた」という記録として残してください。モデルが書くのは督促の文面です。通知は州が決めます。

大家がChatGPTで賃貸借契約書をレビューできるか？

大家にとっても、ChatGPTによる契約書レビューは借り手の場合と同じです。書かれている内容を見つけて引用することはできますが、あなたの州で何が許されるかは教えてくれません。ContractEvalのベンチマーク（2025年8月、実際の契約書102件）では、質問に答える条項を見つける精度で、最良のGPTモデルが1.0満点中0.64でした。数字と5州の敷金の表はChatGPTは賃貸借契約書をレビューできるかにあります。大家側で加わるのは、欠けているものの確認です。条項が抜けていると、救済手段を失うからです。テキサス州では、契約書に書かれていない遅延損害金は、92.019(a)(1)により取ることができません。

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Read the attached residential lease. I am the landlord, in [STATE, CITY], renting a [UNIT TYPE]. Do not tell me whether it is enforceable.

1. List every clause that sets an amount, a date, a deadline or a notice period, quoted word for word with its section number.
2. List anything a landlord's lease usually carries that this one does not: late fee terms, deposit amount and return timing, entry notice, maintenance responsibilities, pet and assistance animal terms, subletting, renewal and notice to end, and who pays which utilities.
3. List the clauses whose legality depends on my state, as questions to check, with the plain name of the rule to look up.
4. Flag any two clauses that contradict each other.

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弁護士か州の公式書式が必要なもの：敷金の上限と返還期限、州が求める開示事項、賃貸借の終了にかかわるすべて、そして裁判で執行するつもりのあらゆる条項です。TurboTenantは「free Lease Agreement Audit tool powered by AI analyzes your lease for legal compliance within 15 seconds!」とうたっていますが、15秒の州法チェックはふるい分けであって、法的意見ではありません。その出力も、モデルの出力と同じ確認事項の一覧に入れてください。このページと2つの関連ページは、経験と一次情報の共有であり、法的助言ではありません。弁護士が契約書を読む費用の$660（ContractsCounselが掲載する平均の定額料金、関連ページによる）は、何年も使い回す契約書について一度だけ意見を買う金額です。

メンテナンスの依頼と経費の集計にAIをどう使うか？

メンテナンスでAIが得意なのは最初の10分です。入居者のメッセージから、緊急度の判定、聞き返す3つの質問、返信、業者へのメッセージを作り、配管業者を今夜呼ぶか月曜にするかを決める前の材料にします。

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A tenant sent this message about [ADDRESS]: "[PASTE MESSAGE]".

1. Classify it: emergency (no heat, no water, active leak, no power, lockout, gas smell, sewage), urgent (within 48 hours) or routine, and say why in one line.
2. List the three questions to ask the tenant to confirm, and one thing they can safely do now (shut a valve, flip a breaker, open a window).
3. Write my reply under 80 words: acknowledge, say when someone will come, ask the three questions, give my number as [NUMBER].
4. Write the message to the tradesperson under 60 words with the address, the problem, the access window and the tenant's number as [TENANT NUMBER].

Use only these facts.

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分類は結果の重さで行い、入居者が最初に書面で連絡した日付を記録してください。入居者が使う修繕の法律は、その通知から期限が始まるからです。このページの入居者側の話、家主への修繕依頼の手紙では、そうした法律を6つ読んでいます。ワシントン州は暖房、水道、電気がない場合に家主へ24時間以内の着手を求め、テキサス州は7日を妥当と推定し、カリフォルニア州は30日です。入居者のAIが書く手紙を読むのが、あなたのどの返信が効力を持つかを知る最も早い方法です。

経費の集計は、賃貸用の銀行口座からその年の取引をCSVで書き出し、口座番号の列を削除してアップロードし、IRS Schedule Eの項目ごとに物件別の合計を出してもらいます。これは「income or loss from rental real estate」を報告する書式です。BaselaneとStessaはこれを常時行い、BaselaneのSmartプランは月$20で各取引にAIでタグを付けます。チャットなら四半期に一度、すでに払っている料金の範囲でできます。

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Attached is a CSV of my rental bank account for [YEAR], account numbers removed. Properties: [ADDRESS A], [ADDRESS B].

1. Total income and expenses per property, with expenses grouped into the Schedule E lines: advertising, cleaning and maintenance, insurance, legal and professional fees, management fees, mortgage interest, repairs, supplies, taxes, utilities, other.
2. List every transaction you could not place, with its description, so I can tag it.
3. Flag any month where rent for a property did not arrive, and any vendor paid more than three times.

Show the totals as a table and do not estimate anything.

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入居者の社会保障番号、銀行口座番号、申込書類は、どのプロンプトにも入れないでください。貼り付けてはいけないものの一覧は、他人のデータを扱う大家には二重に当てはまります。表から導ける結論はこうです。10戸未満なら、お金と署名は無料の大家向けツールに、言葉は1つのチャット契約に任せ、浮いた最初の$660は、契約書を一度読んでもらう弁護士に回しましょう。